Especialistas apontam que empreendedores devem seguir até seis etapas legais antes de comercializar terrenos — do projeto urbanístico à licença ambiental e registro cartorial
Pompéia (SP) — O mercado imobiliário brasileiro, especialmente no setor de loteamentos urbanos, vive um momento de atenção redobrada quanto à legalidade dos empreendimentos. Segundo advogados e urbanistas consultados por nossa reportagem, a aprovação e o licenciamento de loteamentos no Brasil envolvem um processo criterioso, dividido em múltiplas etapas técnicas, legais e ambientais. Em cidades em crescimento como Goiânia, o cumprimento dessas exigências é determinante para garantir segurança jurídica e atrair investimentos sustentáveis.
A base legal para o parcelamento do solo no Brasil é a Lei Federal nº 6.766/1979, que estabelece as diretrizes para loteamentos e desmembramentos urbanos. Complementada por legislações como a Lei nº 9.785/1999 e o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), a norma federal exige que qualquer fracionamento de terreno urbano passe por aprovação da prefeitura, registro no cartório de imóveis e obtenção de licenças ambientais.
“A comercialização de lotes sem o devido registro é considerada ilegal. O loteador pode ser penalizado e os compradores ficam em situação vulnerável”, alerta o advogado e urbanista Gustavo Siqueira, especialista em direito urbanístico.
Etapas obrigatórias para aprovação de um loteamento
Empreender nesse setor requer planejamento técnico e jurídico. Conforme os especialistas, o processo de regularização de um loteamento segue, em geral, seis grandes etapas:
- Análise de viabilidade do terreno: Envolve avaliação técnica sobre topografia, solo, acesso, redes públicas e restrições ambientais.
- Elaboração do projeto urbanístico: O loteador deve apresentar plantas, memorial descritivo e documentação técnica assinada por engenheiro ou arquiteto com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) registrada no CREA ou CAU.
- Licenciamento ambiental: Em muitos casos, exige-se a obtenção das licenças Prévia (LP), de Instalação (LI) e de Operação (LO), conforme definido pela legislação ambiental brasileira. O processo pode incluir estudos como o EIA/RIMA (Estudo e Relatório de Impacto Ambiental) e audiências públicas.
- Aprovação municipal: Após análise técnica, a prefeitura emite o alvará de aprovação do loteamento. Podem ser exigidas contrapartidas urbanísticas, como doação de áreas para equipamentos públicos ou obras de infraestrutura.
- Registro no Cartório de Imóveis: Com o alvará em mãos, o loteador tem até 180 dias para registrar o loteamento em cartório, mediante apresentação de certidões negativas, projeto aprovado e matrícula da área.
- Execução das obras e comercialização: Após o registro, inicia-se a implantação da infraestrutura (ruas, redes, drenagem). A comercialização de lotes com matrícula individual só pode ocorrer após a conclusão das obras ou com garantias legais oferecidas.
Impactos e desafios do processo
O modelo atual, embora estabeleça segurança jurídica, ainda sofre com variações de interpretação entre os municípios, atrasos nos processos e exigências divergentes. A tramitação do Projeto de Lei nº 2.159/2021, que cria a nova Lei Geral de Licenciamento Ambiental, busca unificar regras e reduzir a insegurança jurídica, especialmente nos pequenos municípios.
Segundo a engenheira civil Tatiane Oliveira, que atua em empreendimentos em Goiânia, muitos projetos esbarram em exigências ambientais mal definidas. “A demora no licenciamento é um dos principais gargalos. Em alguns casos, o projeto para de tramitar por falta de clareza nas normas locais.”
No Estado de Goiás, o órgão ambiental estadual – a Secretaria de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável (Semad) – atua em parceria com prefeituras para fiscalizar e orientar loteadores. A Semad reforça que qualquer empreendimento com potencial impacto ambiental deve ser licenciado previamente, inclusive com estudo de compensações.
A importância da regularização para o consumidor
O comprador final de um lote em um empreendimento irregular corre sérios riscos. Lotes sem registro cartorial não permitem financiamento, não têm matrícula individual, e podem sofrer embargos. Além disso, a falta de infraestrutura adequada gera prejuízos futuros à coletividade.
“O consumidor deve exigir o número da matrícula do lote no Cartório de Registro de Imóveis antes da compra. Isso garante que o terreno está regularizado e pertence, de fato, ao empreendimento”, orienta a advogada Mariana Bezerra, especialista em direito imobiliário.
A recomendação vale especialmente para terrenos adquiridos ainda na fase de obras, modelo comum de financiamento direto com a loteadora.
Boas práticas para loteadoras
Para empreendedores que desejam atuar nesse mercado de forma segura, a recomendação de especialistas é clara:
- Estudo prévio do Plano Diretor e Código de Obras do município;
- Equipe técnica multidisciplinar (engenheiro, arquiteto, ambientalista, advogado);
- Protocolo paralelo do projeto urbanístico e licenciamento ambiental;
- Negociação transparente de contrapartidas com o poder público;
- Cumprimento rigoroso de prazos de obras e licenças;
- Acompanhamento jurídico até a fase de comercialização.
Com mais de 1,4 milhão de habitantes, Goiânia figura entre as capitais brasileiras com maior crescimento populacional e demanda por moradia horizontal. Segundo dados do IBGE, a cidade tem expandido seus limites urbanos, com destaque para os bairros planejados e condomínios fechados. Para atender essa demanda, loteadoras da capital têm buscado maior profissionalização e atenção aos marcos legais.
A prefeitura de Goiânia dispõe de canais técnicos e digitais para acompanhamento do processo de aprovação de loteamentos. Ainda assim, o tempo médio entre o início do projeto e a liberação do registro pode ultrapassar 18 meses.
O rigor legal para aprovar e licenciar loteamentos no Brasil, embora complexo, é essencial para proteger o meio ambiente, garantir infraestrutura adequada e dar segurança jurídica aos compradores. Em um setor competitivo como o de Goiânia, seguir cada etapa de forma transparente e técnica é o que separa um empreendimento bem-sucedido de um passível de embargo.
Autor: EZEQUIEL MARTINS RIBEIRO é especialista em Inovação, Transformação Digital para o Setor Imobiliário e CEO-cofounder da Terravista Software, solução digital para loteadores e incorporadores. Acesse e saiba mais www.terravista.tec.br
