Pompéia (SP) – O mercado imobiliário no Brasil tem vivido uma fase de expansão, especialmente nas áreas periféricas das grandes cidades e em regiões antes menos exploradas. No entanto, ao mesmo tempo que esse setor cresce e se diversifica, uma questão persistente continua a afetar tanto os investidores quanto os gestores de loteadoras de terrenos: a carência de indicadores adequados e confiáveis para guiar decisões estratégicas.
Essa lacuna de informações pode ser considerada um dos principais entraves para o desenvolvimento do setor imobiliário. A falta de dados precisos sobre a demanda real, o comportamento dos consumidores e as tendências de valorização de terrenos acaba gerando um ambiente de incerteza, que prejudica as previsões de crescimento e dificulta o planejamento estratégico das loteadoras.
Neste artigo, vamos explorar o conceito de carência de indicadores no mercado imobiliário, como isso afeta a gestão de loteadoras de terrenos e quais soluções podem ser adotadas para minimizar os impactos dessa escassez de informações.
O Contexto Atual do Mercado Imobiliário Brasileiro
Antes de abordarmos a falta de indicadores, é importante compreender o contexto atual do mercado imobiliário brasileiro. O setor tem apresentado variações significativas nos últimos anos, especialmente em razão da pandemia de COVID-19, que afetou a dinâmica de compra e venda de imóveis. Enquanto o mercado de apartamentos nas grandes cidades sofreu uma desaceleração em 2020 e 2021, houve uma valorização dos terrenos e imóveis situados em regiões mais afastadas, impulsionada pela busca por maior qualidade de vida e preços mais acessíveis.
Ao mesmo tempo, as loteadoras de terrenos, responsáveis por desmembrar áreas maiores para comercialização e desenvolvimento de projetos urbanos, também enfrentaram desafios. Muitas delas não possuem informações claras sobre os aspectos mais relevantes do mercado local, como a necessidade real de novos empreendimentos ou o interesse dos consumidores por determinados tipos de terrenos. A falta de dados torna-se, então, um obstáculo significativo para essas empresas, que precisam operar em um ambiente altamente competitivo.
O Que São Indicadores no Mercado Imobiliário?
Os indicadores no mercado imobiliário são ferramentas fundamentais que ajudam os gestores a tomar decisões informadas. Eles podem abranger uma ampla gama de informações, como a taxa de valorização de terrenos em determinadas regiões, a demanda por imóveis em determinado segmento (residencial, comercial, industrial), os preços médios de venda, entre outros. Esses dados, se bem coletados e analisados, permitem que as loteadoras de terrenos possam planejar seus empreendimentos de maneira mais assertiva.
No entanto, a carência de indicadores no setor se deve a uma série de fatores, como a falta de pesquisas de mercado consistentes, a dificuldade em compilar dados de diversas fontes e a ausência de padronização nas informações disponíveis. Enquanto algumas empresas já contam com ferramentas de análise de dados para monitorar o mercado, muitas ainda dependem de estimativas imprecisas ou de informações desatualizadas.
Os Efeitos da Carência de Indicadores no Mercado de Loteamento
A ausência de indicadores confiáveis gera uma série de dificuldades para as loteadoras e investidores imobiliários. Vejamos, a seguir, alguns dos principais efeitos dessa carência:
- Incertezas no Planejamento de Loteamentos
Sem dados precisos sobre o perfil do consumidor, as preferências de compra e as tendências de valorização, as loteadoras têm dificuldade em determinar qual tipo de terreno ou empreendimento será mais lucrativo. Isso pode resultar em investimentos em áreas com baixa demanda ou na oferta de terrenos que não atendem às necessidades reais da população local. - Falta de Previsibilidade de Valorização
A valorização de terrenos é um dos principais fatores de atratividade para investidores. Porém, sem indicadores adequados, as loteadoras não conseguem prever com precisão a evolução dos preços em determinadas regiões, o que aumenta o risco do investimento. Além disso, a falta de indicadores sobre a infraestrutura planejada para determinadas áreas também pode afetar negativamente o processo de valorização. - Dificuldade em Avaliar o Potencial de Mercado
Em muitas situações, as loteadoras se veem sem informações concretas sobre a capacidade de absorção de novos empreendimentos na região em que atuam. Sem dados sobre o fluxo de pessoas, a renda média da população e o interesse por novos produtos imobiliários, elas ficam suscetíveis a lançar projetos que não atendem às necessidades da demanda local. Essa incerteza aumenta os riscos financeiros e pode gerar excessos de oferta em áreas que não possuem mercado.
Tomada de Decisões Baseada em Estimativas
A falta de indicadores sólidos faz com que as loteadoras tomem decisões com base em especulações ou em dados pouco confiáveis. Isso pode levar a falhas no posicionamento de preço, na definição do tipo de empreendimento a ser lançado ou mesmo na escolha da localização do loteamento. Nesse cenário, as empresas acabam competindo em um ambiente de alta volatilidade, onde a margem de erro se amplia.
Fontes de Indicadores no Mercado Imobiliário
Apesar da carência de indicadores em algumas regiões, existem diversas fontes de dados que podem ajudar a preencher essas lacunas. Instituições e entidades de classe como a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a Fundação Getúlio Vargas (FGV) e o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) têm se empenhado na divulgação de informações sobre a dinâmica do mercado imobiliário brasileiro.
Além disso, empresas especializadas em estudos de mercado e consultorias, como a Brain Inteligência Estratégica e a DataZAP, têm contribuído com dados sobre preços de imóveis e tendências de valorização. Essas fontes podem ser aliadas importantes para as loteadoras, especialmente se elas tiverem acesso a análises e relatórios regulares sobre o mercado.
Outra alternativa para a obtenção de indicadores mais precisos é a utilização de tecnologias de Big Data e Inteligência Artificial (IA). Essas ferramentas têm a capacidade de reunir grandes volumes de dados de diversas fontes (como redes sociais, histórico de vendas e tendências de busca) e gerar insights sobre a evolução do mercado imobiliário em tempo real. Algumas empresas já utilizam essas tecnologias para melhorar o entendimento sobre o comportamento do consumidor e a evolução dos preços.
Soluções para a Carência de Indicadores
Diante dos desafios impostos pela carência de indicadores, as loteadoras podem adotar algumas estratégias para mitigar os impactos dessa lacuna de informações:
- Investir em Pesquisa de Mercado
Realizar estudos periódicos de mercado é uma das formas mais eficazes de gerar dados internos confiáveis. Isso pode incluir pesquisas sobre o perfil do consumidor, a análise de concorrentes, a avaliação de preços e a estimativa da demanda futura por terrenos. A contratação de empresas especializadas ou a realização de pesquisas próprias pode ajudar a ter um melhor controle sobre as variáveis que impactam o negócio. - Buscar Parcerias com Instituições de Pesquisa
As loteadoras também podem estabelecer parcerias com universidades e centros de pesquisa que realizam estudos aprofundados sobre o mercado imobiliário. Essas parcerias podem resultar em relatórios e dados exclusivos, que ajudam a melhorar a tomada de decisões estratégicas. - Adotar Tecnologias de Análise de Dados
O uso de ferramentas de Big Data, Inteligência Artificial e Machine Learning pode ser fundamental para suprir a carência de indicadores no mercado. Com essas tecnologias, é possível analisar padrões de comportamento dos consumidores, monitorar tendências de preços e mapear áreas com maior potencial de valorização.
Acompanhar as Mudanças na Regulação do Mercado
A regulamentação urbanística e a infraestrutura planejada pelas prefeituras também são fatores que influenciam diretamente a valorização dos terrenos. Acompanhando de perto as decisões governamentais sobre a expansão urbana e as áreas prioritárias para o desenvolvimento, as loteadoras podem ajustar seus planos de acordo com essas mudanças.
A carência de indicadores no mercado imobiliário brasileiro é um desafio significativo para as loteadoras de terrenos, mas também representa uma oportunidade de inovação e adaptação. A adoção de ferramentas tecnológicas, a realização de pesquisas de mercado e a parceria com instituições de referência são algumas das soluções que podem ajudar a mitigar os impactos dessa escassez de dados.
À medida que o setor imobiliário se moderniza e se torna mais dinâmico, é fundamental que as empresas busquem fontes de informação cada vez mais precisas e confiáveis. Só assim será possível reduzir os riscos, melhorar a tomada de decisões e garantir um crescimento sustentável para as loteadoras no futuro.
Autor: EZEQUIEL MARTINS RIBEIRO é especialista em Inovação, Transformação Digital para o Setor Imobiliário e CEO-cofounder da Terravista Software, solução digital para loteadores e incorporadores. Acesse e saiba mais www.terravista.tec.br
