O Valor Geral de Vendas (VGV) é muito mais do que uma estimativa: é o termômetro e o direcionador do sucesso em loteamentos. Mais do que indicar o alcance financeiro, o VGV bem projetado orienta decisões estratégicas, define limites e sinaliza quando é necessário recalibrar os esforços. Este artigo traz uma abordagem prática, essencial para loteadoras, incorporadoras e investidores que buscam transformar o VGV planejado em conquistas reais.
1. O que é VGV e por que ele é vital no parcelamento de solo
- Definição: VGV é o valor total potencial a ser arrecadado ao vender todas as unidades/lotes de um empreendimento.
- Tipos de VGV:
- Importância: É a bússola de viabilidade e sinal de ajuste contínuo: serve de base para planejamento financeiro, operacional e comercial.
2. Cálculo prático do VGV
- Fórmula básica: VGV = Preço Médio de Venda × Total de Lotes ou Unidades
Ajustes importantes:
- Exemplo hipotético: Produto: loteamento de 500 lotes em interior de SP.
3. Desafios que podem distorcer o VGV
- Descontos ou promoções agressivas podem reduzir margem e comprometem o VGV previsto.
- Baixa absorção de vendas (ritmo lento) impacta o fluxo de caixa e a credibilidade da estimativa.
- Defasagem na precificação, sem atualização de mercado ou reprecificação após análise de concorrentes.
Exemplo prático: Em um loteamento no início do Centro-Oeste, a fase inicial apresentou venda lenta. Após competição acirrada, a incorporadora revisou prazos e reajustou descontos para reaquecer a absorção. Resultado: aumento de 20 % na venda mensal e reduziu o deságio acumulado.
4. Estratégias para alcançar ou até superar o VGV projetado
- Precificação escalonada: preços crescentes entre fases, com incentivo inicial para early adopters.
- Marketing integrado:
- Diferenciais de infraestrutura: áreas verdes, ciclovias, portaria digital, valorização da experiência.
Parcerias com redes de corretores e imobiliárias: com comissionamento ajustado por fase para estimular vendas.
5. O valor do monitoramento contínuo
- Indicadores-chave a acompanhar:
- Ajustes em tempo real:
O VGV é mais do que um número alcançável: é a representação do sucesso estratégico do empreendimento. Para loteadoras, ele indica se o planejamento está no caminho; para investidores, é sinal de solidez; para incorporadoras, é critério ativo de ajuste dinâmico. Com cálculo preciso, monitoramento ativo e ajustes inteligentes, o VGV deixa de ser só uma projeção e vira resultado tangível.
Autor: EZEQUIEL MARTINS RIBEIRO é especialista em Inovação, Transformação Digital para o Setor Imobiliário e CEO-cofounder da Terravista Software, solução digital para loteadores e incorporadores. Acesse e saiba mais www.terravista.tec.br
